โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท แบ่งออกเป็นลักษณะใดบ้าง
i99betก่อนเราจะตัดสินใจซื้อที่ดินเราควรศึกษาข้อมูลประเภทของที่ดิน ให้ดีก่อนที่จะทำการตัดสินใจซื้อที่ดินทุกครั้งนะคะ เพราะ โฉนดที่ดิน ก็มีอยู่ด้วยกันหลายประเภท มีทั้งแบบที่ครอบครองได้ตามกฎหมาย และก็แบบที่ของรัฐออกให้ แต่ไม่สามารถครอบครองได้ หรือซื้อขายได้ เราจึงได้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน มาฝากเพื่อนๆ กันค่ะ
เริ่มด้วยที่ดิน น.ส.4 กันก่อนเลยนะคะ
ที่ดิน น.ส.4 สามารถซื้อขายได้ : ตามมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ได้ให้ความหมายว่าเป็น หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ผู้มีชื่อในหนังสือสำคัญนี้สามารถใช้ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นยันแก่บุคคลทั่วไปได้ นอกจากนี้ ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินยังสามารถทำนิติกรรมใดๆ ก็ได้ เว้นแต่จะมีกรณีที่กฎหมายที่ดินบางมาตราห้ามไว้โดยเฉพาะ เช่น ตามมาตรา 31 และมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เป็นต้น และการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดที่ดินจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 4 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งบัญญัติว่า “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งมีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากนี้ มาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้บัญญัติไว้ว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่า เป็นโมฆะ…..” แม้โฉนดที่ดินจะเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ตราบใดที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินยังไม่ได้รับแจกโฉนดที่ดินจากทางราชการมาไว้ในครอบครอง ก็ยังถือไม่ได้ว่า ราษฎรผู้นั้นมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ถึงแม้ว่าเจ้าพนักงานที่ดินจะออกใบไต่สวนให้แล้ว แต่ใบไต่สวนหาใช่หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่อย่างใด
มาต่อด้วย ใบจอง หรือ น.ส.2
ใบจอง หรือ น.ส.2 : หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราวเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินที่ทางราชการออกให้จะนำไปขาย โอนไม่ได้ จำนองไม่ได้ เว้นแต่การโอนทางมรดกตกทอดแก่ทายาทเท่านั้น
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3 : หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วมีเพียงสิทธิ์ครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อขายโอน จำนองได้ ได้แก่ น.ส.3 หลายคนมีปัญหาเรื่องรังวัดด้วยฝีมือคนโดยไม่ได้อ้างอิงแผนที่จากดาวเทียม ส่วนนส.3 ก จะปลอดภัยกว่า แต่ก็ต้องเสี่ยงกับการรังวัดใหม่ว่า ที่ดินเราจะเพิ่มหรือลดได้ทั้งนั้น
เอกสารสิทธิ์ที่ราชการออกให้
i99betภ.บ.ท. 5 : เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ซื้อขายไม่ได้ ถ้าซื้อต้องยอมรับสภาพได้ถ้าจะสูญไปเอาไปอ้างในศาลไม่ได้ว่าคุณเป็นเจ้าของที่นั้นๆ โดนโกงกันมาก ถ้ามีนักเลงมายึดที่ทำได้ง่ายมาก เพราะไม่ใช่โฉนดไม่ใช่เอกสารอะไรเกี่ยวกับที่ดินแต่คนก็ซื้อขายกันอย่างมาก เช่น ที่วังน้ำเขียวที่มีปัญหากันมาก
น.ค. 3 : เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดยนิคมสร้างตนเอง จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ส.ท.ก. : เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้เป็นผู้ออกให้
ส.ป.ก : เป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรม รวมตลอดจนถึงการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นแค่เป็นสิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ทำเกษตรกรรม จึงซื้อขายโอนไม่ได้นอกจากตกทอดแก่ทายาทใช้ทำเกษตรกรรมต่อไป ห้ามซื้อขายออกโฉนดไม่ได้ โอนกรรมสิทธิ์ให้คนอื่นไม่ได้ นอกจากทายาท
ก่อนการตัดสินใจซื้อที่ดินก็ควรศึกษาเอกสาร โฉนดแต่ละประเภทให้ดีก่อนตัดสินใจซื้อนะคะ เพราะโฉนดที่ซื้อขายได้ตามกฎหมายจริงๆ มีเพียงแบบเดียวคือ แบบ น.ส.4 แต่ น.ส. 4 บ้างประเภทก็ไม่สามารถซื้อขายได้นะคะ อย่างไรก็ตามก่อนที่เพื่อนๆ จะตกลงซื้อขายที่ดินก็ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หรือปรึกษาเจ้าหน้าที่พนักงานของกรมที่ดินก่อนตัดสินใจก็จะเป็นการดีที่สุดค่ะ
ขอบคุณข้อมูลจาก : กรมที่ดิน
i99bet
ສະແດງກະທູ້
